Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

Dowiedz się więcej o ciasteczkach cookie klikając tutaj

Co powstanie w miejscu Domu Sztuki?

13-06-2017 20:01 | Autor: Tadeusz Porębski
Niespokojnie w SMB Jary, jednej z największych spółdzielń mieszkaniowych na Ursynowie. Zarzewiem konfliktu jest realizacja nowej inwestycji o nazwie Wiolinowy Pasaż, która miałaby między innymi zagrażać zieleni w tym rejonie dzielnicy.

Konflikty w łonie spółdzielń mieszkaniowych to zjawisko powszechne nie tylko na Ursynowie, lecz na terenie całego kraju. Na Ursynowie zażarte walki pomiędzy zwaśnionymi grupkami sąsiadów występują najczęściej, ponieważ ta licząca około 150 tysięcy mieszkańców dzielnica to swego rodzaju republika spółdzielcza. Mieszkań komunalnych jest tam jak na lekarstwo, zakładowych nigdy nie budowano. Lwia część substancji mieszkaniowej dzielnicy, większej pod względem liczby mieszkańców od wojewódzkiej Zielonej Góry, to lokale spółdzielcze. Takie skupisko spółdzielców generuje konflikty i one nigdy się nie skończą.

Praktycznie każdą spółdzielnię mieszkaniową na Ursynowie trawiły bądź trawią wewnętrzne spory, najczęściej o władzę i lokalizację nowych inwestycji. Nie ominęły także SMB Jary. Ta jedna z największych spółdzielnia obejmuje obszar północnego Ursynowa o powierzchni ponad 53 ha, ograniczony ulicami Surowieckiego, Pileckiego, Ciszewskiego i Aleją Komisji Edukacji Narodowej. Aktualnie SMB Jary zrzesza 6246 członków i administruje zasobami składającymi się z 85 budynków mieszkalnych z 5993 lokalami mieszkalnymi o łącznej powierzchni 327.794 mkw. Dodatkowo spółdzielnia jest właścicielem 14 pawilonów handlowych, w których łącznie z lokalami użytkowymi znajdującymi się w budynkach mieszkalnych znajduje się 271 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 27.712 mkw.

W lutym 2001 r. SMB Jary nabyła prawo użytkowania wieczystego działek budowlanych zlokalizowanych u zbiegu ulicy Surowieckiego i Al. KEN, gdzie dzisiaj ma powstać "Wiolinowy Pasaż". W 2010 roku spółdzielnią rządził Ryszard Sołtysiak, nazywany niezatapialnym prezesem. W czerwcu walne zgromadzenie spółdzielni zatwierdziło plan inwestycyjny tej inwestycji. Ma ona składać się z czterech budynków o wysokości od pięciu do trzynastu kondygnacji i z 2–3 kondygnacjami podziemnymi. W paragrafie 5 uchwały walnego zapisano expressis verbis, że "nabór  nabywców nastąpi po uzyskaniu przez spółdzielnię pozwolenia na budowę". To ważny element niekończącego się sporu. We wrześniu spółdzielnia wybiera inwestora zastępczego Budinvest Sp. z o.o., choć są głosy krytyczne, sugerujące, że spółka ma niski wskaźnik płynności finansowej oraz niski kapitał własny. Wykonanie projektu architektonicznego powierzono pracowni S.A.M.I. Architekci.

W grudniu 2011 r. zostaje uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Ursynowa Płn., oparty na zapisach Studium Uwarunkowań i Rozwoju m. st. Warszawy. Dopuszcza on zabudowę mieszkalną do wysokości 30 m i dominantę w miejscu Domu Sztuki do wysokości 43 m. Zawiera także wymóg wybudowania 800 mkw. na potrzeby kultury i sztuki, jak również nakaz zachowania drzew oznaczonych jako wartościowe. To kolejny ważny element sporu. Początkowo "Wiolinowy Pasaż" miał być budową typu komercyjnego, na której spółdzielnia mogła zarobić kilkanaście milionów złotych i zasilić nimi fundusz remontowy szczególnie starych zasobów, z których wiele wymaga szybkiej modernizacji. W takiej formule buduje m. in. sąsiednia SM Służew nad Dolinką, dzięki czemu w jej zasobach jest dzisiaj niczym w przysłowiowym pudełeczku. Na przełomie 2013 i 2014 r. w SMB Jary wybucha bunt przeciwko autokratycznym rządom "niezatapialnego" Ryszarda Sołtysiaka, który kończy się w styczniu 2014 r. zatopieniem prezesa. Przez trzy miesiące jego obowiązki pełni Stanisław Fronc, który w połowie roku przekazuje prezesowski gabinet Piotrowi Malicie.

W październiku 2014 r. walne zgromadzenie spółdzielni nieoczekiwanie postanawia, że typ spółdzielczy realizacji inwestycji (pełne wkłady budowlane wnoszone przez inwestorów) jest bezpieczniejszy niż deweloperski (zyski) i zmienia zasady. Miesiąc później SMB Jary składa wniosek o pozwolenie na budowę. Stołeczne Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (BAiPP) zobowiązuje w styczniu 2015 r. spółdzielnię do usunięcie w terminie 20 dni nieprawidłowości w dokumentacji złożonej przez S.A.M.I. Architekci. Chodzi m. in. o wyjaśnienie rozwiązania kwestii parkingu na 110 miejsc, dopracowanie analizy nasłonecznienia sąsiednich budynków oraz przedstawienie stanowiska Biura Ochrony Środowiska w zakresie opinii gospodarki drzewostanem i zielenią. W lutym architekci wnoszą o zawieszenie postępowania i wypożyczenie dokumentacji. Po wniesieniu poprawek urząd wznawia postępowanie i w grudniu 2015 r. wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę.

Jednak mieszkańcy sąsiadujących z inwestycją budynków odwołują się do wojewody, który decyzją z 13 maja 2016 r. uchyla w całości decyzję BAiPP. W tym czasie prezesem SMB Jary był Ryszard Rak wybrany na to stanowisko w marcu 2016 r. Jego rządy nie trwały długo, w październiku musiał przekazać pałeczkę Piotrowi Janowskiemu, który zajmuje gabinet przy ul. Surowieckiego 12 do dziś. Nowy prezes  już w grudniu 2016 r. odwołał pełnomocnictwa dla S.A.M.I. Architekci do reprezentowania spółdzielni w postępowaniu administracyjnym, a w styczniu tego roku starł się z dwustoma przyszłymi lokatorami "Wiolinowego Pasażu" domagającymi się od władz rozpoczęcia budowy. Prezes ostudził ich zapał, twierdząc, że nie jest jego winą, iż wybrani przez jego poprzedników inwestor zastępczy oraz architekci spartaczyli projekt i wojewoda musiał uchylić decyzję o pozwoleniu na budowę.

Prezes Janowski jest wyjątkowo metodycznym urzędnikiem, więc wertując dokumentację dotyczącą inwestycji, szybko wykrył sporo nieprawidłowości. Okazało się, że latem 2015 r. dokonano (przez losowanie) naboru inwestorów, mimo że w paragrafie 5 uchwały walnego zgromadzenia z 2010 r. wyraźnie napisano, iż "nabór  nabywców nastąpi po uzyskaniu przez spółdzielnię pozwolenia na budowę". A latem 2015 r. postępowanie w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę było zawieszone. Wznowiono je dopiero 2 października. Trudno więc nie uznać racji prezesa Janowskiego, który twierdzi, że dokonując naboru przed uzyskaniem prawomocnej i ostatecznej decyzji administracyjnej rażąco naruszono zapis uchwalony przez walne zgromadzenie członków, najwyższą władzę w każdej spółdzielni. Zarzutów pod adresem architektów i inwestora zastępczego jest bardzo dużo. Projekty zwracano architektom do uzupełnienia wielokrotnie, nie sprawdzono czy projekty wykonawczy architektoniczny i wykonawczy konstrukcji są ze sobą zgodne. Rozpoczęto realizację projektów wykonawczych mimo braku zatwierdzonego projektu budowlanego i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę.  Zwracano do poprawek kosztorysy inwestorski, ofertowy oraz przedmiar robót. Zdaniem prezesa Janowskiego, zarząd spółdzielni do dziś nie jest w stanie określić kosztów inwestycji, dysponuje bowiem jedynie szacunkiem kosztów sporządzonym przez projektanta.

Jednak miażdżąca dla inwestora zastępczego i architektów jest opinia Biura Ochrona Środowiska (BOŚ). W piśmie skierowanym w grudniu 2016 r. do Marleny Happach, dyrektorki BAiPP zastępca dyrektora BOŚ informuje m. in., że "dąb czerwony ze względu na pokrój i okazałe rozmiary oraz jego rzeczywisty rzut korony wskazuje na kolizję z planowanym przedsięwzięciem". Należy zwrócić uwagę na słowo "rzeczywisty", bowiem w projekcie rzut korony dębu czerwonego był minimalizowany. I dalej w opinii BOŚ: "Jesion wyniosły zostanie pozbawiony większości bryły korzeniowej przez wykop, ingerencja w korzenie wynosi około 25 proc. Podobnie negatywny wpływ na zachowanie żywotności może mieć redukcja brył korzeniowych kolejnych drzew oznaczonych nr 3, 125, 260, 295".  Nie może być żadnych wątpliwości, że mozolnie opracowywany przez S.A.M.I. Architekci projekt wymaga gruntownej poprawy.

Mylne jest twierdzenie, że w SMB Jary nie ma klimatu do zabudowania prestiżowego narożnika Al. KEN i ul. Surowieckiego. Jest taka wola, ale nie w kształcie zaproponowanym przez inwestora zastępczego. Dowodem takiej woli może być to, że 13 stycznia br. zarząd spółdzielni wystąpił o wznowienie postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Ale stało się coś dziwnego. BAiPP wznowiło postępowanie w marcu, ponad dwa miesiące od złożenia wniosku. Pomimo upływu ustawowego terminu zarządzono w kwietniu rozprawę administracyjną, na którą zaproszono strony. Inwestorzy, którzy wbrew faktom powoływali się na wydatkowanie 15 tys. zł (kaucje zostały im zwrócone), jak również członkowie nowo powołanego do życia Stowarzyszenia Inwestorów nie zostali uznani za stronę. Stroną, zdaniem BAiPP, nie są również sąsiedzi inwestycji, właściciele wyodrębnionych lokali, z czym nie zgadza się wojewoda.

Owocem kwietniowej rozprawy administracyjnej jest wydana 16 maja br. decyzja o pozwoleniu na budowę zatwierdzająca projekt budowlany. W decyzji nie zamknięto postępowania wszczętego postanowieniem nr 509, które w przypadku braku uzgodnienia zieleni w BOŚ musiało zakończyć się odmową wydania decyzji. Uznano załącznik (kserokopię dokumentu zwróconego przez BOŚ z odmową) za projekt zamienny. Mając ponadto na uwadze wysoce wątpliwe postanowienie o wyłączeniu z postępowania właścicieli mieszkań w budynkach sąsiadujących z inwestycją "Wiolinowy Pasaż", zarząd SMB Jary zdecydował o złożeniu odwołania od decyzji do wojewody mazowieckiego.         

"Wiolinowy Pasaż" to inwestycja planowana od lat, zaniedbany teren zajmują bowiem siermiężne peerelowskie pawilony, które jako wizytówka i brama do dzielnicy szyku Ursynowowi nie zadają. Apartamenty mają zostać jednakże wybudowane również na skwerku przy budynkach Wiolinowa 11 i 13, a na to nie ma zgody tamtejszych mieszkańców. To właśnie tam rośnie dąb czerwony o prawie dwumetrowym pniu oraz jesion wyniosły mający 180 cm w obwodzie. Moim zdaniem, słuszny jest postulat mieszkańców, by inwestycję ulokować tylko w miejscu peerelowskich pawilonów i Domu Sztuki rezygnując z zabudowania skwerku.

Prezes SMB Jary stawia projektantom zarzut, iż planując inwestycję, popełnili błędy. Planowane na skwerku budynki C i D zostały maksymalnie ściśnięte po to, by pomieścić je na działce. Pomiędzy nie wciśnięto dąb czerwony o potężnym rzucie korony. – Na prezentacji planu architekci zmniejszyli drzewo, a jesion w tajemniczy sposób dostał kamfory – twierdzi Piotr Janowski.  –  A przecież już od 2011 roku doskonale wiedzieli, że mają obowiązek zachowania drzew. Odmienny punkt widzenia prezentuje 200 szczęśliwców dysponujących rezerwacjami w nowej inwestycji. Domagają się niezwłocznego rozpoczęcia budowy, założyli nawet komitet społeczny obrony inwestycji. Trudno się dziwić determinacji tych osób, wszak cena od 7,3 do 7,9 tys. złotych za mkw. mieszkania w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra, na granicy z prestiżowym Mokotowem, to okazja, jaka trafia się raz w życiu.

Jednak rozlosowanie mieszkań przed uzyskaniem pozwolenia na budowę kłóci się w sposób rażący z wolą walnego zgromadzenia członków wyartykułowaną na zebraniu w 2010 r. To fakt, z którym trudno dyskutować. Ponadto, typ spółdzielczy realizacji inwestycji (pełne wkłady budowlane wnoszone przez inwestorów) być może jest bezpieczniejszy niż deweloperski (zyski), ale finansowo korzysta na tym wyłącznie 200 szczęśliwców – inwestorów. Pozostałym ponad 6 tysiącom członkom SMB Jary praktycznie nic nie daje, poza możliwością sycenia oczu nowo powstałymi apartamentowcami. Być może dlatego walne zgromadzenie członków spółdzielni podjęło w minioną sobotę uchwałę o rezygnacji z realizowania inwestycji "Wiolinowy Pasaż" w obecnie planowanym kształcie i zakresie. Jednocześnie walne uchyliło wszystkie podjęte dotychczas uchwały walnych zgromadzeń w sprawie budowy inwestycji. Za odstąpieniem głosowało 226 delegatów, 93 było przeciwnych, 3 wstrzymało się od głosowania. Prezes Piotr Janowski bez trudu uzyskał absolutorium, co wzmocnia jego pozycję w negocjacjach z inwestorami.

Reasumując, siermiężny dzisiaj narożnik ul. Surowieckiego i Al. KEN nie może dalej  straszyć wjeżdżających na Ursynów gości. Powinien zostać zabudowany, ale w sposób nowoczesny, z architektonicznym smakiem i poszanowaniem przepisów prawa oraz woli mieszkańców sąsiednich budynków. Każda ze stron powinna zrobić krok do tyłu, bo na tym właśnie polegają negocjacje. Inwestycja nie może być obarczona prymitywnym dążeniem do osiągnięcia jak największego zysku (maksymalnej ilości PUM). Może przy wyborze formuły przyszłej inwestycji (typ deweloperski lub spółdzielczy) należałoby skonsultować się z sąsiadami z SM Służew nad Dolinką? Tam preferują typ deweloperski i nic złego się nie wydarzyło, a wręcz przeciwnie –  spółdzielnia zarobiła na tym kilkadziesiąt milionów złotych, dzięki czemu stare, sypiące się zasoby zostały kompleksowo zmodernizowane, wybudowano stadion sportowy, a nawet spółdzielcze przedszkole. Tak czy owak, kluczem do nowego rozdania jest wypracowanie konsensusu. Kłania się stare powiedzenie, że zgoda buduje, a niezgoda rujnuje. Członkom zasłużonej, wielkiej SMB Jary życzymy z całego serca wyjścia z kryzysu, który nikomu i niczemu nie służy.

Wróć